Lexique

Mots d'usage en expertise construction et définitions.

Vices de construction

Vices cachés

au sens de la loi : art. 1641 du code civil :

" Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. "

art. 1643 du code civil :

" Il (le vendeur) est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé (ex : par contrat de vente) qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

En savoir + : service-public.fr donne ses définitions et conseils sur les vices cachés.

Vices apparents

au sens de la loi : art. 1642 du code civil :

" Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. "

Vices apparents en construction

art. 1642-1 du code civil :

" Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction alors apparents.

Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer le vice. "

Responsabilités - conséquences

art. 1644, 1645, 1646, 1647 du code civil :

" Dans le cas des articles 1641 et 1643 (vices cachés), l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts. "

" Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. "

" Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente. "

" Si la chose qui avait des vices a péri par suite de sa mauvaise qualité, la perte est pour le vendeur, qui sera tenu envers l'acheteur à la restitution du prix et aux autres dédommagements expliqués dans les deux articles précédents.

Mais la perte arrivée par cas fortuit sera pour le compte de l'acheteur. "

Vices de construction : le contrat de vente d'un bien immobilier

Cas courants : contrat de vente d'un bien immobilier

tels que compromis de vente, acte de vente (notarié)

Les notaires ayant la charge de le vente (et non de l'achat), préconisent aux vendeurs d'inclure une clause d'exonération de responsabilité en cas de vices cachés, tout en respectant la loi, laquelle ne peut être d'une portée inférieure à un accord privé.

Exemple de clause " type " :

" État du bien :

L’ACQUÉREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

des vices apparents,
des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel,
s’il est prouvé par l’ACQUÉREUR , dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. "

D'autres clauses viennent compléter les dispositions relatives à la construction ou la rénovation de l'immeuble :

" DISPOSITIONS RELATIVES A LA CONSTRUCTION

ABSENCE D’OPÉRATION DE CONSTRUCTION OU DE RÉNOVATION DEPUIS DIX ANS

Le VENDEUR déclare qu'à sa connaissance :

aucune construction ou rénovation n'a été effectuée dans les dix dernières années,
aucun élément constitutif d’ouvrage ou équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil n’a été réalisé dans ce délai, .../...

et le cas échéant :

.../... à l’exception des travaux suivants ;
- énumération et description des travaux, avec référence des entreprises, polices d'assurance de garantie dite décennale, factures, etc.

Le VENDEUR déclare être informé des dispositions des articles L 241-1 et L242-1 du Code des assurances imposant à tout propriétaire de souscrire avant toute ouverture de chantier de construction et/ou travaux de gros œuvre ou
de second œuvre, une assurance garantissant le paiement des travaux de réparation des dommages relevant de la garantie décennale, ainsi qu'une assurance couvrant sa responsabilité au cas où il interviendrait dans la construction en tant que concepteur, entrepreneur ou maître d’œuvre ".

avec le rappel de la loi dite Spinetta et ses articles 1792 et suivants du code civil, puis une partie du contrat informe les parties (acquéreur et vendeur) de la garantie " DO " (assurance Dommage d'Ouvrage obligatoire), à savoir si en cas de travaux de moins de 10 ans sur l'immeuble, le vendeur a souscrit ou non cette assurance obligatoire, au profit du futur nouveau propriétaire.

Une partie du contrat comporte :

les diagnostics techniques réglementaires (*),
et d'autres diagnostics non réglementaires (sans arrêté municipal ou préfectoral) comme par exemple le diagnostic de l'état parasitaire, dit " diagnostic termites ", lequel s'applique à d'autres agents de dégradation du bois : les champignons lignivores, dont et surtout la mérule, et autres larves xylophages. Ce diagnostic de l'état parasitaire est systématiquement demandé par les notaires, selon une " directive "de la Chambre des Notaires (en Bretagne) .

* : selon l'âge de l'immeuble, de sa localisation, de ses équipements : DPE, plomb amiante, électricité, gaz, radon, etc.

une information relative à la nécessaire prise de connaissance des diagnostics annexés au contrat de vente, et des conséquences en matière d'assurance :

INFORMATION DE L’ACQUEREUR (sur l'état du bien)

L’ACQUEREUR déclare ici avoir pris connaissance, préalablement à la signature, des anomalies révélées par les diagnostics techniques immobiliers obligatoires dont les rapports sont annexés et des rapports de consultations des bases de données environnementales le cas échéant.
L’ACQUEREUR déclare avoir été informé par le notaire, savoir :

des conséquences de ces anomalies au regard du contrat d'assurance qui sera souscrit pour la couverture de l'immeuble en question (assurance habitation),
de la nécessité, soit de faire effectuer par un professionnel compétent les travaux permettant de remédier à ces anomalies, soit de faire état auprès de la compagnie d'assurance qui assurera le BIEN, du contenu et des
conclusions des diagnostics,
qu'à défaut d'avoir, dans les formes et délais légaux, avisé la compagnie d'assurance préalablement à la signature du contrat d'assurance, il pourrait être fait application de l’article L.113-8 du Code des assurances ci-dessous reproduit, cet article prévoyant la nullité du contrat d'assurance en cas de sinistre,

Et qu'en conséquence, l'ACQUÉREUR pourrait perdre tout droit à garantie et toute indemnité en cas de sinistre même sans lien avec les anomalies en question.

une clause " conclusion du contrat ", ou l'esprit dans lequel les parties se sont engagées :

Les PARTIES déclarent que les dispositions de ce contrat ont été, en respect des dispositions impératives de l'article 1104 du Code civil, négociées de bonne foi. Elles affirment que le présent contrat reflète l'équilibre voulu par chacune d'elles.

une clause " devoir d'information du vendeur " (compromis de vente)

Le VENDEUR déclare avoir porté à la connaissance de l'ACQUÉREUR, en application de l'article 1112-1 du Code civil qui impose aux parties un devoir précontractuel d’information dont seule est exclue l’information sur le prix de la
vente, l'ensemble des informations dont il dispose ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du présent contrat, et dont l'importance pourrait être déterminante de son consentement.
Le VENDEUR reconnaît être informé qu'un manquement à ce devoir serait sanctionné par sa responsabilité avec possibilité d'annulation du contrat s'il a vicié le consentement de l'ACQUÉREUR.