Lexique

Vices de construction

Vices cachés 

au sens de la loi : art. 1641 du code civil :

" Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. "

art. 1643 du code civil :

" Il (le vendeur) est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé (ex : par contrat de vente) qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

En savoir + : service-public.fr donne ses définitions et conseils sur les vices cachés.

Vices apparents

au sens de la loi : art. 1642 du code civil :

" Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. "

Vices apparents en construction

art. 1642-1 du code civil :

"  Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction alors apparents.

Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer le vice. "

Responsabilités - conséquences

art. 1644, 1645, 1646, 1647 du code civil :

" Dans le cas des articles 1641 et 1643 (vices cachés), l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts. "

"  Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. "

" Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente. "

"  Si la chose qui avait des vices a péri par suite de sa mauvaise qualité, la perte est pour le vendeur, qui sera tenu envers l'acheteur à la restitution du prix et aux autres dédommagements expliqués dans les deux articles précédents.

Mais la perte arrivée par cas fortuit sera pour le compte de l'acheteur. "

Vices de construction : le contrat de vente d'un bien immobilier

Cas courants : contrat de vente d'un bien immobilier

tels que compromis de vente, acte de vente (notarié)

Les notaires ayant la charge de le vente (et non de l'achat), préconisent aux vendeurs d'inclure une clause d'exonération de responsabilité en cas de vices cachés, tout en respectant la loi, laquelle ne peut être d'une portée inférieure à un accord privé.

Exemple de clause " type " :

" État du bien :

L’ACQUÉREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

• des vices apparents,
• des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

• si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel,
• s’il est prouvé par l’ACQUÉREUR , dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. "

D'autres clauses viennent compléter les dispositions relatives à la construction ou la rénovation de l'immeuble :

" DISPOSITIONS RELATIVES A LA CONSTRUCTION

ABSENCE D’OPÉRATION DE CONSTRUCTION OU DE RÉNOVATION DEPUIS DIX ANS

Le VENDEUR déclare qu'à sa connaissance :

• aucune construction ou rénovation n'a été effectuée dans les dix dernières années,
• aucun élément constitutif d’ouvrage ou équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil n’a été réalisé dans ce délai, .../...

et le cas échéant :

• .../... à l’exception des travaux suivants ;
• • énumération et description des travaux, avec référence des entreprises, polices d'assurance de garantie dite décennale, factures, etc.

Le VENDEUR déclare être informé des dispositions des articles L 241-1 et L242-1 du Code des assurances imposant à tout propriétaire de souscrire avant toute ouverture de chantier de construction et/ou travaux de gros œuvre ou
de second œuvre, une assurance garantissant le paiement des travaux de réparation des dommages relevant de la garantie décennale, ainsi qu'une assurance couvrant sa responsabilité au cas où il interviendrait dans la construction en tant que concepteur, entrepreneur ou maître d’œuvre ".

avec le rappel de la loi dite Spinetta et ses articles 1792 et suivants du code civil, puis une partie du contrat informe les parties (acquéreur et vendeur) de la garantie " DO " (assurance Dommage d'Ouvrage obligatoire), à savoir si en cas de travaux de moins de 10 ans sur l'immeuble, le vendeur a souscrit ou non cette assurance obligatoire, au profit du futur nouveau propriétaire. 

Une partie du contrat comporte :

• les diagnostics techniques réglementaires (*),
• et d'autres diagnostics non réglementaires (sans arrêté municipal ou préfectoral) comme par exemple le diagnostic de l'état parasitaire, dit " diagnostic termites ", lequel s'applique à d'autres agents de dégradation du bois : les champignons lignivores, dont et surtout la mérule, et autres larves xylophages. Ce diagnostic de l'état parasitaire est systématiquement demandé par les notaires, selon une " directive "de la Chambre des Notaires (en Bretagne) .

* : selon l'âge de l'immeuble, de sa localisation, de ses équipements : DPE, plomb amiante, électricité, gaz, radon, etc.

• une information relative à la nécessaire prise de connaissance des diagnostics annexés au contrat de vente, et des conséquences en matière d'assurance :

INFORMATION DE L’ACQUEREUR (sur l'état du bien)

L’ACQUEREUR déclare ici avoir pris connaissance, préalablement à la signature, des anomalies révélées par les diagnostics techniques immobiliers obligatoires dont les rapports sont annexés et des rapports de consultations des bases de données environnementales le cas échéant.
L’ACQUEREUR déclare avoir été informé par le notaire, savoir :

• des conséquences de ces anomalies au regard du contrat d'assurance qui sera souscrit pour la couverture de l'immeuble en question (assurance habitation),
• de la nécessité, soit de faire effectuer par un professionnel compétent les travaux permettant de remédier à ces anomalies, soit de faire état auprès de la compagnie d'assurance qui assurera le BIEN, du contenu et des
  conclusions des diagnostics,
• qu'à défaut d'avoir, dans les formes et délais légaux, avisé la compagnie d'assurance préalablement à la signature du contrat d'assurance, il pourrait être fait application de l’article L.113-8 du Code des assurances ci-dessous reproduit, cet article prévoyant la nullité du contrat d'assurance en cas de sinistre,

 Et qu'en conséquence, l'ACQUÉREUR pourrait perdre tout droit à garantie et toute indemnité en cas de sinistre même sans lien avec les anomalies en question.

• une clause " conclusion du contrat ", ou l'esprit dans lequel les parties se sont engagées :

 Les PARTIES déclarent que les dispositions de ce contrat ont été, en respect des dispositions impératives de l'article 1104 du Code civil, négociées de bonne foi. Elles affirment que le présent contrat reflète l'équilibre voulu par chacune d'elles.

• une clause " devoir d'information du vendeur " (compromis de vente)

Le VENDEUR déclare avoir porté à la connaissance de l'ACQUÉREUR, en application de l'article 1112-1 du Code civil qui impose aux parties un devoir précontractuel d’information dont seule est exclue l’information sur le prix de la
vente, l'ensemble des informations dont il dispose ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du présent contrat, et dont l'importance pourrait être déterminante de son consentement.
Le VENDEUR reconnaît être informé qu'un manquement à ce devoir serait sanctionné par sa responsabilité avec possibilité d'annulation du contrat s'il a vicié le consentement de l'ACQUÉREUR.

Vices de construction : cas de la mérule ?

La (ou le) mérule : qu'est-ce que ce champignon ?

cf. notre article sur le mérule.

Technique courante et non courante 

Technique traditionnelle et non traditionnelle

Ces termes définissent la limite entre ce qui présente un risque et ce qui n'en présente pas, par rapport aux retours d'expérience dans le domaine de la construction.

Le retour d'expériences est de 10 ans environ, période pendant laquelle on estime que les ouvrages concernés par ces techniques de construction non courantes, innovantes, non traditionnelles ( au sens des assurances ) ont fait leur preuve : sinistralité nulle, ou très faible en rapport avec d'autres techniques, d'autres ouvrages similaires.

Les techniques courantes ou traditionnelles au sens des assureurs, sont assurées d'abonnement : nul besoin de déclarer une telle technique à son assureur avant chaque chantier.

Les techniques non courantes ou non traditionnelles au sens des assureurs, ne sont pas assurées d'abonnement : il est nécessaire de déclarer une telle technique à son assureur qui statuera avant chaque chantier. Il analysera le risque, et acceptera ou non d'assurer. S'il accepte, une surprime sera appliquée, voire une augmentation de la franchise.

Les techniques courantes ( vocable professionnel ) ou traditionnelles ( vocable assureurs ) :

à ces techniques correspondent les règles de l'art :

> savoir-faire artisanal : céramiste, bardeau de bois, terre crue,

> règles professionnelles : béton de chanvre, isolation en chanvre, construction paille, terre crue, etc. 

Courantes  ou traditionnelles, les règles professionnelles ne sont pas forcément assurées d'abonnement.

> CPT : Cahier des Prescriptions Techniques ( entre règles pro. et DTU )

> DTU ( Documents Techniques Unifiés : ensemble de normes ) : règle de construction dite " traditionnelle " ( au sens des assureurs ) telles que le béton, la charpente bois, acier, couverture ardoises, maçonnerie, menuiseries, etc.

Les techniques non courantes ( vocable professionnel ) ou non traditionnelles ( vocable assureurs ) :

ces techniques sont celles dont on ne dispose pas de recul pour être certain de leur fiabilité.

Ce sont toutes celles qui n'entrent pas dans la définition ci-avant.

L'objet est davantage assurantiel que technique : il s'agit d'anticiper les risques en construction.

La frontière se situe à l'ATec : Avis Technique.

Il est important de distinguer un produit d'un ouvrage : le premier est caractérisé souvent par un ATec, le second par un DTU.

Le synoptique ci-dessous synthétise les frontières entre ce qui est ou non courant ou traditionnel :

Ce thème fait l'objet d'une formation spécifique :

DTU, Règles pro., ATec, ATE, ETE, EPERS, marquage CE, responsabilités

Comprendre le rôle des avis techniques, des D.T.U., Eurocodes, Atec, ATE, ETE, Atex, Règles Pro., etc. 
Choisir les matériaux et pouvoir assurer la garantie des travaux

Vérité sur l'assurance des techniques non courantes, non traditionnelles

 Peu de professionnels savent qu'ils sont assurés d'office !

Information tirée du site de la cour de cassation :

 N°279.- 1° ASSURANCE DOMMAGES.-

 Assurance dommages-ouvrage.- Vente de l'ouvrage par l'assuré.- Assureur ayant indemnisé l'acquéreur.- Recours de l'assureur contre les constructeurs.- Subrogation.- Effet.-

 2° ARCHITECTE ENTREPRENEUR.-

 Assurance.- Assurance responsabilité.- Caractère obligatoire.- Loi du 4 janvier 1978.- Caractère d'ordre public.- Effets.- Clause excluant de la garantie certains travaux réalisés dans l'exercice de l'activité d'entrepreneur.- Clause réputée non écrite.-

 1° L'assurance dommages-ouvrage est une assurance de chose dont le bénéfice se transmet, lors de la vente, au syndicat des copropriétaires et l'assureur qui a indemnisé le syndicat est subrogé dans les droits et actions de celui-ci et peut obtenir condamnation in solidum des constructeurs.

 2° Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du Code civil à propos de travaux de bâtiment devant être couverte par une assurance, la clause excluant de la garantie les travaux de technique non courante et les procédés non traditionnels ou produits n'ayant pas fait l'objet d'un avis technique favorable, qui a pour conséquence d'exclure de la garantie certains travaux de bâtiment réalisés par l'assuré dans l'exercice de son activité d'entrepreneur, fait échec aux règles d'ordre public relatives à l'étendue de l'assurance de responsabilité obligatoire en matière de construction et doit, par suite, être réputée non écrite.

 CIV.3 25 janvier 1995 CASSATION PARTIELLE

 Nos 93-13.576 et 93-13.577.- CA Paris, 30 novembre 1992.- M. Couppe et a. c/ Mutuelle assurance artisanale de France et a.

 M. Beauvois, Pt.- M. Chapron, Rap.- M. Sodini, Av. Gén.- M. Hémery, Mme Baraduc-Bénabent, la SCP Vier et Barthélemy, la SCP Célice et Blancpain, la SCP Masse-Dessen, Georges et Thouvenin, M. Odent, Av.-

En résumé : les techniques innovantes ou non courantes, et d'avantage les techniques traditionnelles, (pour peu qu'elles soient "sensées"), sont "autorisées de fait" par la loi et imposées aux assureurs ! mais attention à ne pas en tirer de conclusions hâtives : la question de la déclaration préalable à l'assureur pour une réévaluation de la prime d'assurance reste posée.

La déchéance pour "technique non courante" n'est pas opposable aux tiers, bénéficiaires de l'indemnité (lésés), mais l'assureur peut exercer une action récursoire sur son assuré "constructeur".

Soit il invoque la déchéance, nullité de la garantie, dans ce cas il a peu de chance d'être suivi par les juges, il faudra qu'il argumente un peu plus et affine son raisonnement, sinon il sera débouté.

Soit il invoque la règle proportionnelle de prime, c'est à dire que l'assuré est son propre assureur pour le pourcentage de prime qu'il n'a pas payé par rapport à une prime théorique non connue ! S'il s'agit d'une activité non déclarée au contrat, le maçon qui va isoler avec de la laine de mouton par exemple, sera débouté. L'assureur aura beau jeu de défendre la "déchéance totale" c'est-à-dire la non garantie. Si l'activité était déclarée, par exemple l'entreprise qui isole avec des isolants traditionnels et qui se lance dans des isolants écologiques sans ATec, sans ATE ou ETE, l'assureur a peu de chance d'obtenir gain de cause. La déchéance totale est exclue, quant à la déchéance partielle (règle proportionnelle), il devra justifier ce qu'il désigne sous le vocable de "aggravation du risque".

Il faut savoir que dans le cas d'une activité non déclarée, même en technique courante, les refus de garanties prenant la forme d'actions récursoires sont souvent confirmés par les tribunaux. Certains assureurs acceptent une tolérance de quelques % de CA relevant d'une activité déclarée.

La brèche est donc étroite, et il est préférable de ne pas mener la politique de l'autruche, analyser chaque situation, et voir la position à prendre.

Assurance Protection Juridique ( P.J. )

Assurance P.J. au sens de la loi : art. L127-1 du code des assurances :

" opération d'assurance de protection juridique toute opération consistant, moyennant le paiement d'une prime ou d'une cotisation préalablement convenue, à prendre en charge des frais de procédure ou à fournir des services découlant de la couverture d'assurance, en cas de différend ou de litige opposant l'assuré à un tiers, en vue notamment de défendre ou représenter en demande l'assuré dans une procédure civile, pénale, administrative ou autre ou contre une réclamation dont il est l'objet ou d'obtenir réparation à l'amiable du dommage subi. "

En savoir + : l' I.N.C. ( Institut National de la Consommation ) donne ses conseils sur l'assurance PJ.

Assurance " Assistance Juridique "

Certains assureurs font la différence entre " protection juridique " et "assistance juridique ", cette dernière étant une forme de la P.J. moins étendue. Par exemple, des frais d'avocats ne seront pas pris en charge par l' A.J., mais par une option intégrée à un contrat " assistance juridique ".

" Tout contrat d'assurance de protection juridique stipule explicitement que, lorsqu'il est fait appel à un avocat ou à toute autre personne qualifiée par la législation ou la réglementation en vigueur pour défendre, représenter ou servir les intérêts de l'assuré, dans les circonstances prévues à l'article L. 127-1, l'assuré a la liberté de le choisir.

Le contrat stipule également que l'assuré a la liberté de choisir un avocat ou, s'il le préfère, une personne qualifiée pour l'assister, chaque fois que survient un conflit d'intérêt entre lui-même et l'assureur.

Aucune clause du contrat ne doit porter atteinte, dans les limites de la garantie, au libre choix ouvert à l'assuré par les deux alinéas précédents.

L'assureur ne peut proposer le nom d'un avocat à l'assuré sans demande écrite de sa part. "

Traduction de la loi : un assuré est libre de choisir son avocat et son expert technique, quel que soit son contrat d'assurance en P.J.

Assurance dite Décennale

au sens de la loi : art. L214-1 du code des assurances :

"  Toute personne physique ou morale, dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil (les constructeurs au sens large), doit être couverte par une assurance.

Attestation d'Assurance Décennale : obligatoire ? ... oui 

Obligations des entreprises soumises à une responsabilité dite décennale :

établir une attestation d'assurance en bonne et due forme, dès le devis, jusqu'à la facture : selon l'art. L243-2 du code des assurances : 

" Les personnes soumises aux obligations prévues par les articles L. 241-1 à L. 242-1 du présent code doivent justifier qu'elles ont satisfait auxdites obligations.

Il est fréquent de constater ce manquement dans les actes de vente notariés : les opérations d'expertises permettent parfois de déterminer si des travaux ont été effectués avant la période de dix avant la vente.

Ce type d'intervention est fréquente en cas de vices cachés, tels que fissurations de murs colmatées, sans autre travaux consistant à remédier aux causes à l'origine des fissures : vice de sol, de fondations, de structure.

Chose jugée (autorité de la )

Ensemble des effets attachés à une décision de justice ou d'un protocole transactionnel.

On parle alors de " la force de vérité " ( légale ou amiable ).

Les effets sont doubles :

> effet positif : pour celui dont le droit a été reconnu, qui pourra se prévaloir de l'autorité de la chose jugée, 

> effet négatif : empêcher les parties de recommencer un nouveau procès qui porterait sur un différend qui aurait été déjà jugé, sous la condition d'une triple identité ( identité de parties, de chose demandée et de cause, et sous réserve de l'exercice d'une voie de recours ).

Droit commun

Ensemble des règles juridiques applicables à toutes les situations qui ne font pas l'objet de règles spéciales ou particulières.

Dommage

Perte : d'usage, de valeur, de chance, ou de toute autre nature.

A un dommage est souvent associé une réparation, une indemnisation.

Préjudice

Dommage causé à  autrui.

Il peut être matériel, immatériel, moral ( qui atteint la personne dans son affection, son honneur ou sa réputation ), financier. 

Lors d'une expertise, le préjudice peut être évalué si la victime le demande, ce qui est souvent négligé.

Protocole transactionnel

Contrat ( ou convention ) conclu sous seing privé ou par acte authentique ( ex : notaire ) par lequel les parties décident d'abandonner, tout ou partie de leurs revendications pour mettre un terme au litige qui les oppose.

Ce sont des concessions traduites par des engagements réciproques écrits entre les parties, ayant autorité de la chose jugée  ( ne pouvant être remise en cause ultérieurement ).

Sinistre

Événement funeste (malheur) entrainant des dommages, des pertes. 

Au sens de la Protection Juridique ( P.J. ) selon l'article L127-2-1 du code des assurances :

" Est considéré comme sinistre, le refus qui est opposé à une réclamation dont l'assuré est l'auteur ou le destinataire."