Logement indécent

Budget expertise " logement indécent "

paramètres de variation du prix :

> complexité de la situation : logement individuel ? collectif ? âge de l'installation de ventilation ? etc.

> déplacement  ( néant si expertise sur photographies, sous conditions strictes )

Voir notre page tarifs.

Logement décent ...

Pour comprendre et apprécier ce qu'est un logement indécent,  indigne, insalubre, en péril, il faut d'abord s'attacher à ce qui n'est pas un logement indécent, indigne, en péril ou insalubre : un logement décent.

 

Trois principes permettent d’évaluer la conformité aux caractéristiques de décence d'un logement :

> il ne présente pas de risques manifestes pour la sécurité physique des occupants

> il ne présente pas de risques manifestes pour la santé des occupants

> il doit être pourvu des équipements habituels permettant d’habiter normalement le logement.

 

... V/S logement indécent

Un logement est donc indécent lorsque l'une de ces trois conditions n'est pas respectée.

Par exemple, le simple fait qu'un équipement habituel tel qu'une douche, ou le système de chauffage, ne fonctionne pas normalement, est suffisant pour caractériser l'indécence d'un logement,

mais dans ce cas, on ne parle pas de logement indigne.

 

Logement indigne : caractérisation

Un logement indigne est caractérisée par :

> soit son insalubrité,

> soit le péril qu'il présente pour ses occupants,

> et par l'un et l'autre à la fois, ce qui est le cas le plus préoccupant qu'il puisse être.

 

Insalubrité : les cas les plus fréquents

L'insalubrité d'un logement est caractérisée par la présence d'éléments pouvant être nocifs pour la  santé :

> moisissures ( champignons ) dont la présence est induite par une humidité élevée dans l'air : taux d'humidité relative supérieur à 70 à 75 %

> insectes nuisibles: cafards, rongeurs ( souries, rats ) apportant avec eux d'autres éléments tels que germes pathologiques.

La qualité de l'air intérieur est affectée par les moisissures, et peut causer à long terme des pathologies pulmonaires, cutanées.

 

Insalubrité : le bruit est un critère sanitaire moins connu mais tout aussi important

 

L'insalubrité d'un logement est caractérisée par un autre critère sanitaire qui peut être invoqué, bien que moins courant : le bruit

> bruits environnants : circulation, zone d'activité bruyante, etc.

> bruits d'impact : bruits causés par des  chocs générant des ondes acoustiques propagées par les parois communes avec des logements voisins.

Ces causes sont à l'origine de troubles du sommeil, avec par incidence d'autres troubles et pathologies : fatigue, hypertension, etc.

La loi oblige des performances d'isolement acoustique minimales pour les logements, en fonction de leur environnement et de leur destination. EN SAVOIR + sur la réglementation acoustique

 

 

Logement en péril

Le péril d'un logement est le danger des personnes qui l'occupent, le plus souvent danger causé par une structure instable :

> une charpente attaquée par des agents biologiques ( champignons, insectes ou larves d'insectes xylophages ( I.L.X. )

> une maçonnerie porteuse fissurée,

> une rambarde d'escalier ou de trémie, ou de fenêtre absente, ou fragilisée.

Un réseau électrique " hors norme ", par sa vétusté, peut être également la cause de péril d'un logement.

 

Logement indigne : que faire ?

Sauvegarder les occupants ...

Lorsqu'une personne, une famille, semble se trouver dans un logement indigne, insalubre ou en péril,

il faut la mettre à l'abri des risques auxquels elle est exposés, sans attendre :

opération dite de sauvegarde des occupants.

Selon la situation, les moyens possibles, cela peut se traduire par le déménagement temporaire, le temps nécessaire pour remédier à la situation.

 

... tout en préservant le bail pour les locataires

 

Mais attention aux aspects juridiques et financiers pour les locataires : il faut prendre toutes les précautions vis-à-vis du propriétaire du logement en location de sorte à ce que le bail soit respecté.

 

Diagnostiquer le logement : les causes

Le diagnostic porte sur les causes d'insalubrité, ou de péril :

> défaut de ventilation : panne mécanique ou électrique, obturation des orifices de ventilation, 

> conception ou mise en œuvre d'un enduit empêchant la migration de vapeur d'eau dans les murs ou le toits,

> isolation acoustique insuffisante, voire absente, 

> ou d'autres causes parmi de nombreuses et parfois improbables. 

Il s'agit d'une expertise technique.

 

diagnostiquer : le contrat de location

Le diagnostic porte également sur les aspects contractuels et juridiques, surtout pour les locataires ou les propriétaires :

> contrat de location : quelles obligations pour le propriétaire et le locataire ?

     -> d'un point de vue contractuel : d'un " commun accord "par un contrat de droit privé, c'est-à-dire une

          " loi privée " qui régit les devoirs et obligations entre les parties 

     -> d'un point de vue du droit commun : aspects législatifs , réglementaires, " loi applicable à tous "

Cette dernière fait souvent obstacle aux dispositions contractuelles car non conformes au droit commun.

Il est donc nécessaire de vérifier si oui ou non le contrat de location est conforme au droit commun.

 

diagnostiquer : le contrat de vente

Dans d'autres cas tels que l'achat d'un bien immobilier faisant ou ayant fait l'objet de diagnostics réglementaires ( obligatoires ), il peut apparaître un vis caché après un certain temps.

Là aussi, il s'agit de faire le bon diagnostic technique et juridique, pour déterminer la ou les responsabilités, notamment celle des diagnostiqueurs le cas échéant ! 

 

Exemple de diagnostic d'un logement insalubre et en péril.

Cet exemple porte sur une habitation d'un propriétaire occupant, possédant cette maison depuis de nombreuses années après héritage : les aspects contractuels ou juridiques n'ont pas nécessité de conseil.

 

Exemple de diagnostic d'un logement insalubre et en péril :  ici.

 

Solutions

Les solutions techniques sont très souvent accessibles et chiffrables ( quels coûts ? ), et abordables par les parties ( propriétaire et / ou locataire ), 

les solutions contractuelles et juridiques le sont tout autant, pour peu que les parties  s'entendent dans un esprit d'apaisement, et objectif.

Cet état d'esprit passe préalablement par une expertise technique qui prend souvent la forme d'une médiation : c'est le rôle de l'expert technique.

 

Quelles aides ?

Après avoir sauvegardé les occupants et effectué les diagnostics ( expertise ), des aides publiques peuvent être mobilisées pour trouver la solution à l'indignité du logement.

Gwenan Expertise se charge des démarches d'accompagnement vis-à-vis des institutions publiques.